Révision de loyer avec l'IRL : formule et erreurs à éviter
La révision annuelle du loyer est encadrée par la loi. Découvrez la formule légale de calcul avec l'Indice de Référence des Loyers (IRL) et les erreurs fréquentes qui peuvent conduire à des augmentations abusives.
La révision du loyer est encadrée par l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle permet au propriétaire d'ajuster le loyer une fois par an en fonction de l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. Quittly récupère automatiquement les derniers indices et calcule vos révisions conformément à la loi.
La formule légale de révision du loyer
Pour calculer la révision du loyer, le propriétaire doit utiliser la formule suivante, définie par la réglementation :
Les trois éléments nécessaires au calcul sont le montant actuel du loyer mensuel hors charges, l'IRL du trimestre de référence prévu dans le bail, et l'IRL du même trimestre de l'année précédente.
L'ancien IRL correspond toujours au même trimestre que le nouvel IRL, mais de l'année précédente. C'est cette comparaison d'une année sur l'autre qui permet de mesurer l'évolution réelle du coût de la vie.
⚠️ L'erreur la plus fréquente
Une erreur courante consiste à utiliser l'IRL de la signature du bail au lieu de l'IRL de l'année précédente. Cette méthode aboutit à des augmentations beaucoup plus importantes et n'est pas conforme à la loi.
Exemple concret
Prenons un loyer de 385,60 € avec un nouvel IRL de 145,47 et un IRL de l'année précédente de 143,46.
La différence est de 27,78 € par mois, soit plus de 330 € par an de trop-perçu.
Les deux formulations équivalentes
Il existe en réalité deux façons d'exprimer le calcul, qui donnent exactement le même résultat :
Formule 1 : avec le loyer actuel
Loyer actuel × Nouvel IRL / IRL de l'année précédente
Formule 2 : avec le loyer initial
Loyer initial × Nouvel IRL / IRL initial du bail
Les deux formules sont mathématiquement équivalentes. Le problème survient lorsqu'on mélange les deux : utiliser le loyer actuel avec l'indice initial est une erreur qui conduit à une double indexation.
Conditions pour réviser le loyer
La révision du loyer n'est pas automatique. Plusieurs conditions doivent être réunies pour qu'elle soit applicable.
Le bail doit contenir une clause de révision. Sans cette mention, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en cours de bail. La révision ne peut intervenir qu'une fois par an, généralement à la date anniversaire du contrat.
Le propriétaire doit notifier la révision au locataire. À défaut de notification dans l'année suivant la date de révision, celle-ci est perdue et ne peut pas être réclamée rétroactivement au-delà d'un an.
Blocage des loyers pour les passoires thermiques
Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et Résilience interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Cette interdiction s'applique aux révisions annuelles basées sur l'IRL, aux augmentations lors d'un renouvellement de bail, et aux augmentations lors d'un changement de locataire.
Pour débloquer la situation, le propriétaire doit réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre au minimum la classe E, puis faire établir un nouveau DPE.
Où trouver l'IRL actuel ?
L'Indice de Référence des Loyers est publié chaque trimestre par l'INSEE, généralement à la mi-janvier, mi-avril, mi-juillet et mi-octobre.
Vous pouvez consulter l'IRL directement sur le site de l'INSEE ou utiliser le simulateur officiel du service public. Quittly récupère automatiquement les derniers indices publiés pour vous éviter toute recherche.
Questions fréquentes sur la révision de loyer
Quelle est la formule de calcul pour réviser un loyer avec l'IRL ?
La formule légale est : Nouveau loyer = Loyer actuel × Nouvel IRL / Ancien IRL. L'ancien IRL est celui du même trimestre de l'année précédente. Cette formule est prévue par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Peut-on utiliser l'IRL de la signature du bail pour calculer la révision ?
Non. C'est une erreur fréquente. La révision se calcule toujours en comparant l'IRL actuel à celui du même trimestre de l'année précédente. Utiliser l'indice initial du bail aboutit à un calcul erroné.
Existe-t-il plusieurs formules de révision de loyer ?
Il existe deux formulations équivalentes qui donnent le même résultat : soit on utilise le loyer initial avec les indices correspondants, soit on utilise le loyer actuel avec l'ancien et le nouvel IRL. Mélanger les deux est une erreur de calcul.
Que faire si mon propriétaire utilise la mauvaise formule ?
Vous pouvez lui envoyer un courrier mentionnant la formule légale avec les références de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de désaccord persistant, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation gratuitement.
Quand peut-on réviser le loyer ?
La révision peut intervenir une fois par an, à la date anniversaire du bail ou à une date prévue au contrat. La clause de révision doit être mentionnée dans le bail pour pouvoir l'appliquer.
La révision est-elle bloquée pour les passoires thermiques ?
Oui. Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et Résilience interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F ou G au DPE.
Quel trimestre IRL utiliser pour la révision ?
Le trimestre de référence est généralement celui mentionné dans le bail. À défaut, c'est le dernier IRL publié à la date de signature du bail. Pour les révisions suivantes, on compare toujours le même trimestre d'une année sur l'autre.
Le propriétaire peut-il réviser le loyer rétroactivement ?
Le propriétaire dispose d'un an à compter de la date de révision pour la notifier au locataire. Au-delà, la révision est perdue. Aucune révision ne peut être réclamée rétroactivement au-delà d'un an.
Calculez vos révisions de loyer automatiquement
Quittly récupère automatiquement les indices IRL depuis l'INSEE et calcule vos révisions conformément à la loi. Plus d'erreur de calcul possible.
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